Altstadtquartier Büchel

Nachdem das Parkhaus 2022 abgerissen und Erfahrungen durch die temporäre Flächengestaltung „ZwischenZeit“ gesammelt wurden, soll nun das städtebauliche Konzept „Altstadtquartier Büchel“ schrittweise fortentwickelt und umgesetzt werden. Dabei entsteht eine neue öffentliche Grünfläche, der Stadtraum wird aufgewertet und Gebäude werden entwickelt. Darüber hinaus soll ein innenstadttypischer Nutzungsmix gefördert und vorhandene Nutzungskonflikte bewältigt werden.

Auch private Investitionen werden durch das Sanierungsverfahren gestärkt. In Zusammenarbeit privater Akteur*innen und der öffentlichen Hand wird somit beabsichtigt, bauliche, gestalterische und klimatische Defizite zu beheben.

Die detaillierten Sanierungsziele finden Sie im Abschnitt 6.1 des Abschlussberichts.

Um die Sanierungsziele zu erreichen, wurde im Rahmen des Sanierungskonzeptes ein umfangreiches Handlungsprogramm erarbeitet.
Die Maßnahmen erstrecken sich dabei auf folgende Handlungsfelder:

• Städtebau, Gebäude und Grundstücke
• Nutzungen
• Öffentliche Räume
• Mobilität
• Umwelt, Klimaschutz und Klimaanpassung

Darüber hinaus gibt es weitere Maßnahmen aus dem geplanten integrierten Stadtentwicklungskonzept (ISEK) „Altstadtquartier Büchel mit Umfeld Haus der Neugier“ (Vorlage FB61/0050/WP19).

Alle Maßnahmen mit ihren konkreten Projektbeschreibungen finden Sie im Abschnitt 6.2 des Abschlussberichts, die dazugehörige Maßnahmen-Steckbriefe im öffentlichen Anlagenband.

Der Gesetzgeber geht in einem Sanierungsgebiet grundsätzlich von der Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften nach den §§ 152-156a BauGB aus, wenn und soweit sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen zu erwarten sind, weshalb das umfassende Verfahren/Vollverfahren auch als „Regelverfahren“ bezeichnet wird.

Gemäß § 142 Abs. 4 BauGB ist die Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften jedoch auszuschließen, wenn diese für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird. Die Frage der möglichen Anwendung dieses „vereinfachten Verfahrens“ ist keine Ermessensentscheidung.

Im Rahmen der VU wurde geprüft, ob sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen zu erwarten sind. Die Prüfung hat ergeben, dass überwiegend mit Bodenwertsteigerungen und in Teilbereichen mit nicht unerheblichen Bodenwertsteigerungen zu rechnen sei.
Wenn – wie im vorliegenden Fall – sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen zu erwarten sind, ist die Prüfung der Anwendung des Regelverfahrens hinsichtlich folgender Kriterien von Bedeutung:  

• Beabsichtigter bzw. notwendiger Erwerb von Grundstücken zum sanierungsunbeeinflussten Grundstückswert durch die Stadt
• Einfluss auf Bodenpreise und Verhinderung von Spekulationen
• Heranziehung sanierungsbedingter Bodenwerterhöhungen zur Finanzierung (Ausgleichsbeträge)

Die Relevanz dieser Kriterien kann für die in Rede stehende Sanierungsmaßnahme grundsätzlich bejaht werden. Damit ist die Sanierungsmaßnahme zur Sicherstellung der Durchführbarkeit im Vollverfahren durchzuführen.

Aus diesem Grunde finden die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152-156a und die sanierungsrechtlichen Genehmigungsvorbehalte nach den §§ 144/145 automatisch Anwendung.

Genehmigungspflichten

Da im Altstadtquartier Büchel das Vollverfahren zur Anwendung kommt, bestehen nach § 144 BauGB für Vorhaben und grundstücksbezogene Rechtsvorgänge Genehmigungspflichten. Dies soll sicherstellen, dass im Sanierungsgebiet nichts geschieht, was ein Erreichen der Sanierungsziele gefährdet oder unmöglich macht.

Genehmigungspflichtig sind u.a.:

• Vorhaben und sonstige Maßnahmen nach § 14 BauGB (Bau- und Umbaumaßnahmen)
• Vereinbarungen über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäude und Gebäudeteils (schuldrechtliche Vertragsverhältnisse wie Miet- und Pachtverträge)
• Die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts einschließlich der zugrundeliegenden schuldrechtlichen Verträge
• Die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts
• Die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast
• Grundstücksteilungen

Immobilienverkäufe unterliegen dabei der sogenannten Preisprüfung nach § 153 Abs. 2 BauGB. Liegt ein vereinbarter Kaufpreis bei einer Veräußerung oder ein vereinbarter Gegenwert eines Erbbaurechtes erkennbar über dem sanierungsunbeeinflussten Wert, stellt dies eine wesentliche Erschwerung der Sanierung dar. Die Gemeinde hat in diesem Fall die sanierungsrechtliche Genehmigung entsprechender Verträge zu versagen. Auch die Stadt Aachen selbst ist gemäß § 153 Abs. 3 BauGB beim Erwerb von Grundstücken an diese Kaufpreisbegrenzung gebunden.

Ausgleichsbeträge

Darüber hinaus werden in Sanierungsgebieten im umfassenden Verfahren Ausgleichsbeträge (§§ 152 - 156a) zur Beteiligung der Eigentümer*innen an der Sanierung erhoben.

Zu berücksichtigen ist, dass im Regelverfahren die Erhebung von Ausgleichsbeträgen nur dann erfolgt, wenn sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen tatsächlich eingetreten sind. Davon abzugrenzen sind Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt.

Grundlage hierfür ist die grundstücksbezogene Gegenüberstellung der sogenannten Anfangssind- und Endwerte am Ende des Sanierungsverfahrens. Es ist vorgesehen, diese Bodenwerte vom Gutachterausschuss der Städteregion Aachen erheben zu lassen.

Darüber hinaus gibt es für Sie als Eigentümer*in die Möglichkeit, bei der Sanierung Ihrer Gebäude Modernisierungsvereinbarungen abzuschließen, um steuerliche Vorteile geltend zu machen. Weitere Informationen dazu finden Sie im nächsten Abschnitt.

Modernisierungsvereinbarungen

Eigentümer*innen haben in Sanierungsgebieten die Möglichkeit, Modernisierungsvereinbarungen mit der Stadt zu schließen, um Sanierungen, Modernisierungen oder Instandsetzungen an Ihrer Immobilie steuerlich geltend zu machen. Hierzu gelten einige Voraussetzungen, über die Sie sich hier informieren können.

Zu den Modernisierungbescheinigungen

Beratung und Förderung

Gerne können Sie jederzeit die Möglichkeit einer Initialberatung zur Sanierung und Modernisierung von Wohngebäuden bei dem Verein altbau plus e.V. wahrnehmen. Regelmäßig werden hier auch interessante Vorträge zu Themen wie Förderprogrammen oder verschiedenen Sanierungsthemen angeboten.

Informieren Sie sich gerne über die Webseite von altbau plus e.V.

Beratung Wohnraumförderung

Das Land Nordrhein-Westfalen fördert Wohnraum mit langfristigen preiswerten und teilweise zinslosen Darlehen. Auf Antrag werden darüber hinaus Tilgungsnachlässe auf die gewährten Darlehen gewährt.
Im Gegenzug werden hierdurch Mietpreis- und Belegungsbindungen erzeugt, die insbesondere den Personengruppen zu Gute kommen, die bei der Wohnraumversorgung benachteiligt und aufgrund ihrer Einkommenssituation auf preiswerten Wohnraum angewiesen sind.

Falls Sie sich für eine Wohnraumförderung Ihrer Immobilie interessieren, finden Sie hier weitere Informationen.

Bauleitplanung
Wesentliches Steuerungsinstrument für die städtebauliche Entwicklung von Quartieren ist die Bauleitplanung. Als Teil des allgemeinen Städtebaurechts kommt der Bauleitplanung die Aufgabe zu, die bauliche und sonstige Nutzung von Grundstücken auf Grundlage des Baugesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten.

Für das Altstadtquartier Büchel wird aktuell der Bebauungsplan 999S vorbereitet, um planungsrechtliche Grundlagen für die städtebauliche Entwicklung des südlichen Altstadtquartiers zu schaffen.

Städtebau und Freiraumplanung

Das Altstadtquartier Büchel soll zu einem lebendigen und zukunftsgerichteten Ort im Zentrum Aachens werden. Im Mittelpunkt steht eine Freifläche, die zwischen Büchel und Antoniusstraße entwickelt werden soll. Die Freiraumplanung wurde im Sommer 2024 von der Politik beschlossen, die ersten Bauarbeiten beginnen ab Sommer 2026.

Teil des Städtebaus am Büchel ist auch die hochbauliche Entwicklung. Hierzu werden die Grundstücke der SEGA nicht an den Meistbietenden, sondern an die Stadtmacher*innen mit dem besten Konzept vergeben.
Erster Schritt dieser Hochbauentwicklung ist der „Baustein Wissen“, in dem durch die Fraunhofer-Einrichtung für Energieinfrastrukturen und Geotechnologien IEG ein „Zentrum Energie und Klimatechnologie in Aachen“ entstehen soll, das Raum für Forschung, Ausstellungen und gesellschaftlichen Diskurs bieten wird.

Als weitere Schritte folgen die Entwicklung des Baufelds „RedHouse+“ und „Ausblick“, auf denen eine innenstadttypische Mischung aus Gewerbe und neuem Wohnraum entstehen soll.

Zum Planungsverfahren