Büchel oude stadswijk

Nu de parkeergarage in 2022 is gesloopt en er ervaring is opgedaan met de tijdelijke inrichting ‘ZwischenZeit’, wordt het stedenbouwkundige concept ‘Altstadtquartier Büchel’ nu stap voor stap verder uitgewerkt en uitgevoerd. Er ontstaat een nieuw openbaar groengebied, de stedelijke ruimte wordt opgewaardeerd en er worden gebouwen ontwikkeld. Daarnaast moet een voor de binnenstad typische mix van functies worden gestimuleerd en moeten bestaande conflicten over het gebruik worden opgelost.

Ook particuliere investeringen worden door de saneringsprocedure gestimuleerd. In samenwerking tussen particuliere partijen en de overheid is het dus de bedoeling om tekortkomingen op het gebied van bouw, inrichting en klimaat aan te pakken.

De gedetailleerde saneringsdoelen vind je in paragraaf 6.1 van het eindrapport.

Om de saneringsdoelen te halen, is er in het kader van het saneringsplan een uitgebreid actieprogramma opgesteld.
De maatregelen hebben betrekking op de volgende aandachtsgebieden:

• Stedelijke ontwikkeling, gebouwen en land
• Toepassingen
• Openbare ruimtes
• Mobiliteit
• Milieu, klimaatbescherming en klimaatadaptatie

Daarnaast zijn er nog andere maatregelen uit het geplande geïntegreerde stadsontwikkelingsconcept (ISEK) „Altstadtquartier Büchel met omgeving Haus der Neugier“ (document FB61/0050/WP19).

Alle maatregelen met hun concrete projectbeschrijvingen vind je in paragraaf 6.2 van het eindrapport, de bijbehorende maatregelprofielen in het openbare bijlagenboek.

In een herontwikkelingsgebied gaat de wetgever over het algemeen uit van de toepassing van de bijzondere bepalingen van de herontwikkelingswet volgens § 152-156a BauGB als en voor zover er herontwikkelingsgerelateerde verhogingen van de grondwaarde te verwachten zijn, vandaar dat de uitgebreide procedure/volle procedure ook wel de "standaardprocedure" wordt genoemd.

Volgens artikel 142 (4) BauGB moet de toepassing van de speciale herontwikkelingsvoorschriften echter worden uitgesloten als dit niet noodzakelijk is voor de uitvoering van de herontwikkeling en de uitvoering daardoor niet waarschijnlijk wordt bemoeilijkt. De vraag over de mogelijke toepassing van deze "vereenvoudigde procedure" is geen discretionaire beslissing.

In het kader van de VU is onderzocht of er door de sanering een stijging van de grondwaarde te verwachten is. Uit het onderzoek is gebleken dat er overwegend rekening moet worden gehouden met stijgingen van de grondwaarde en dat er in bepaalde delen zelfs sprake zal zijn van niet onaanzienlijke stijgingen.
Als er – zoals in dit geval – door de sanering een stijging van de grondwaarde te verwachten is, is het belangrijk om te kijken of de standaardprocedure kan worden toegepast, en wel op basis van de volgende criteria:

• Voorgenomen of noodzakelijke aankoop van land door de stad tegen de waarde van het land dat niet wordt getroffen door de herontwikkeling
• Invloed op grondprijzen en voorkomen van speculatie
• Gebruik van herontwikkelingsgerelateerde verhogingen van de grondwaarde voor financiering (egalisatiebedragen)

De relevantie van deze criteria kan voor de betreffende saneringsmaatregel in principe worden bevestigd. Dit betekent dat de saneringsmaatregel volgens de volledige procedure moet worden uitgevoerd om de haalbaarheid ervan te waarborgen.

Om deze reden zijn de bijzondere saneringsrechtelijke bepalingen van §§ 152-156a en de saneringsrechtelijke vergunningsvoorwaarden volgens §§ 144/145 automatisch van toepassing.

Vergunningplicht

Aangezien in de oude binnenstad van Büchel de volledige procedure van toepassing is, geldt er volgens § 144 BauGB een vergunningplicht voor projecten en juridische handelingen met betrekking tot onroerend goed. Dit moet ervoor zorgen dat er in het saneringsgebied niets gebeurt wat het bereiken van de saneringsdoelen in gevaar brengt of onmogelijk maakt.

Vergunningplichtig zijn onder andere:

• Projecten en andere maatregelen volgens artikel 14 BauGB (bouw- en verbouwingsmaatregelen)
• Overeenkomsten over het gebruik van grond, gebouwen en delen van gebouwen (verbintenissenrechtelijke contractuele relaties zoals huur- en leaseovereenkomsten)
• De juridische verkoop van een onroerend goed en de creatie en verkoop van een opstalrecht, inclusief de onderliggende verbintenissenrechtelijke overeenkomsten
• Het ontstaan van een recht dat het eigendom bezwaart
• De vaststelling, wijziging of annulering van een bouwverplichting
• Verdelingen van eigendommen

De verkoop van onroerend goed is onderworpen aan de zogenaamde prijsherziening in overeenstemming met artikel 153 (2) BauGB. Als een overeengekomen koopprijs voor een verkoop of een overeengekomen equivalente waarde van een opstalrecht herkenbaar hoger is dan de waarde die niet beïnvloed wordt door herontwikkeling, vormt dit een significante belemmering voor herontwikkeling. In dat geval moet de gemeente weigeren om de desbetreffende overeenkomsten goed te keuren op grond van de herontwikkelingswet. De stad Aken is zelf ook gebonden aan deze koopprijsbeperking bij het verwerven van eigendommen in overeenstemming met artikel 153 (3) BauGB.

CompensatiebedragenDaarnaast

worden in saneringsgebieden in de uitgebreide procedure compensatiebedragen (§§ 152 - 156a) geheven om de eigenaren te laten meebetalen aan de sanering.

Houd er rekening mee dat in de standaardprocedure compensatiebedragen alleen worden geheven als er daadwerkelijk sprake is van een stijging van de grondwaarde als gevolg van de sanering. Dit moet worden onderscheiden van veranderingen in de algemene waardeverhoudingen op de vastgoedmarkt. De

basis hiervoor is de per perceel uitgevoerde vergelijking van de zogenaamde begin- en eindwaarden aan het einde van de saneringsprocedure. Het is de bedoeling dat deze grondwaarden worden vastgesteld door de taxatiecommissie van de stadsregio Aken.

Daarnaast heb je als eigenaar de mogelijkheid om bij de renovatie van je gebouwen moderniseringsovereenkomsten af te sluiten om fiscale voordelen te claimen. Meer informatie hierover vind je in de volgende paragraaf.

Moderniseringsovereenkomsten

Huiseigenaren in herontwikkelingsgebieden hebben de mogelijkheid om moderniseringsovereenkomsten te sluiten met de stad om belastingvermindering te krijgen voor renovaties, moderniseringen of reparaties aan hun huis. Hiervoor gelden enkele vereisten, waarover je hier meer kunt lezen.

Naar de moderniseringscertificaten

Advies en subsidie

Je kunt altijd terecht bij de vereniging altbau plus e.V. voor een eerste adviesgesprek over de renovatie en modernisering van woongebouwen. Er worden hier ook regelmatig interessante lezingen georganiseerd over onderwerpen als subsidieprogramma’s of diverse renovatiekwesties.

Neem gerust een kijkje op de website van altbau plus e.V.

Advies over

woningbouwsteun De deelstaat Noordrijn-Westfalen stimuleert woningbouw met langlopende, voordelige en deels renteloze leningen. Op verzoek worden bovendien aflossingskortingen op de verstrekte leningen toegekend.
In ruil daarvoor ontstaan hierdoor huurprijs- en bezettingsverplichtingen, die vooral ten goede komen aan groepen mensen die bij de huisvesting achtergesteld zijn en vanwege hun inkomenssituatie aangewezen zijn op betaalbare woonruimte.

Als je geïnteresseerd bent in woningbouwsteun voor je onroerend goed, vind je hier meer informatie.

Ruimtelijke ordening
: Ruimtelijke ordening is een essentieel sturingsinstrument voor de stedenbouwkundige ontwikkeling van wijken. Als onderdeel van het algemene stedenbouwrecht heeft ruimtelijke ordening tot taak het bouwkundige en overige gebruik van percelen voor te bereiden en te sturen op basis van de Bouwverordening.

Voor de oude binnenstad van Büchel wordt momenteel het bestemmingsplan 999S opgesteld om de juridische basis te leggen voor de stedenbouwkundige ontwikkeling van het zuidelijke deel van de oude binnenstad.

Stedenbouw en

openruimteplanning De oude binnenstad van Büchel moet een levendige en toekomstgerichte plek in het centrum van Aken worden. Centraal staat een open ruimte die tussen Büchel en de Antoniusstraße ontwikkeld moet worden. De openruimteplanning is in de zomer van 2024 door de politiek goedgekeurd, de eerste bouwwerkzaamheden beginnen vanaf de zomer van 2026.

Een onderdeel van de stadsontwikkeling in Büchel is ook de bouw van gebouwen. Hiervoor worden de percelen van SEGA niet aan de hoogste bieder toegewezen, maar aan de stadsontwikkelaars met het beste concept.
De eerste stap in deze bouwontwikkeling is de 'bouwsteen Kennis', waarin door het Fraunhofer-instituut voor energie-infrastructuren en geotechnologieën IEG een 'Centrum voor Energie en Klimaattechnologie in Aken' moet ontstaan, dat ruimte biedt voor onderzoek, tentoonstellingen en maatschappelijk debat.

Vervolgens volgen de ontwikkeling van de bouwlocaties 'RedHouse+' en 'Ausblick', waar een voor de binnenstad typische mix van bedrijven en nieuwe woonruimte moet ontstaan.

Over de planprocedure