Quartier de la vieille ville de Büchel

Après la démolition du parking en 2022 et les enseignements tirés de l'aménagement temporaire « ZwischenZeit », le concept d'urbanisme « Quartier de la vieille ville de Büchel » doit désormais être développé et mis en œuvre progressivement. Ça va permettre de créer un nouvel espace vert public, de revaloriser l'espace urbain et de réaménager les bâtiments. En outre, il s’agit de favoriser une mixité fonctionnelle typique du centre-ville et de résoudre les conflits d’usage existants. Les

investissements privés seront également renforcés par le processus de rénovation. En collaboration entre les acteurs privés et les pouvoirs publics, l’objectif est donc de remédier aux lacunes en matière de construction, d’aménagement et de climat. Tu

trouveras les objectifs détaillés de la rénovation dans la section 6.1 du rapport final.

Pour atteindre les objectifs de rénovation, un programme d'action complet a été élaboré dans le cadre du plan de rénovation.
Les mesures couvrent les domaines d'action suivants :

• Urbanisme, bâtiments et terrains
• Utilisations
• Espaces publics
• Mobilité
• Environnement, protection et adaptation au climat

Il existe par ailleurs d'autres mesures issues du concept de développement urbain intégré (ISEK) prévu, intitulé « Quartier de la vieille ville de Büchel et ses environs : la Maison de la curiosité » (document FB61/0050/WP19). Tu

trouveras toutes ces mesures, accompagnées de leurs descriptions concrètes, à la section 6.2 du rapport final, ainsi que les fiches descriptives correspondantes dans le volume des annexes accessible au public.

Dans une zone de réhabilitation, le législateur part en principe du principe de l'application des dispositions légales spéciales en matière de réhabilitation selon les articles 152-156a du code de la construction, si et dans la mesure où l'on peut s'attendre à des augmentations de la valeur des sols dues à la réhabilitation, c'est pourquoi la procédure complète/pleine procédure est également appelée "procédure normale".

Toutefois, conformément à l'article 142, paragraphe 4, du code de la construction, l'application des dispositions juridiques spéciales en matière de réhabilitation doit être exclue si elle n'est pas nécessaire à la réalisation de la réhabilitation et si elle ne risque pas d'entraver la réalisation. La question de l'application éventuelle de cette "procédure simplifiée" n'est pas une décision discrétionnaire.

Dans le cadre de l'évaluation du marché immobilier (VU), on a examiné s'il fallait s'attendre à des hausses de la valeur foncière liées à la rénovation. L'examen a montré qu'il fallait s'attendre à des hausses de la valeur foncière dans la plupart des cas, et à des hausses non négligeables dans certaines zones.
Lorsque, comme dans le cas présent, on peut s'attendre à des hausses de la valeur foncière liées à la rénovation, il est important d'examiner l'application de la procédure standard au regard des critères suivants :

• Acquisition prévue ou nécessaire de terrains à la valeur foncière non influencée par la réhabilitation par la ville
• Influence sur les prix des terrains et prévention de la spéculation
• Utilisation des augmentations de la valeur des sols liées à la réhabilitation pour le financement (montants compensatoires)

On peut en principe considérer que ces critères s'appliquent à la mesure d'assainissement en question. La mesure d'assainissement doit donc être mise en œuvre dans le cadre d'une procédure complète afin d'en garantir la faisabilité.

C'est pourquoi les dispositions particulières en matière d'assainissement prévues aux articles 152 à 156a et les réserves d'autorisation prévues aux articles 144 et 145 s'appliquent automatiquement.

Obligations

d'autorisationÉtant donné que la procédure complète s'applique au quartier historique de Büchel, les projets et les actes juridiques liés aux terrains sont soumis à des obligations d'autorisation conformément à l'article 144 du BauGB. Cela vise à garantir que rien ne se passe dans la zone de rénovation qui puisse compromettre ou empêcher la réalisation des objectifs de rénovation. Sont notamment

soumis à autorisation :

• Projets et autres mesures selon l'article 14 du code de la construction (mesures de construction et de transformation)
• Accords sur l'utilisation ou la jouissance d'un terrain, d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment (relations contractuelles de droit des obligations comme les contrats de location et de bail)
• L'aliénation juridique d'un terrain et la constitution et l'aliénation d'un droit d'emphytéose, y compris les contrats d'obligations sous-jacents.
• La constitution d'un droit grevant le terrain
• La création, la modification ou la suppression d'une charge de construction
• Divisions de terrain

Les ventes de biens immobiliers sont soumises à la vérification des prix conformément à l'article 153, paragraphe 2 du code de la construction. Si le prix d'achat convenu lors d'une vente ou la contre-valeur convenue d'un droit d'emphytéose est manifestement supérieur à la valeur non influencée par la réhabilitation, cela constitue un obstacle majeur à la réhabilitation. Dans ce cas, la municipalité doit refuser d'approuver les contrats correspondants dans le cadre du droit de la réhabilitation. La ville d'Aix-la-Chapelle est également tenue de respecter cette limitation du prix d'achat lors de l'acquisition de terrains, conformément à l'article 153, paragraphe 3 du code de la construction.

Indemnités

de compensationEn outre, dans les zones de rénovation, la procédure complète prévoit le prélèvement d'indemnités de compensation (articles 152 à 156a) afin que les propriétaires participent aux travaux de rénovation.

Il faut savoir que, dans la procédure standard, ces contributions ne sont prélevées que si une augmentation de la valeur foncière liée à la rénovation s’est effectivement produite. Il faut distinguer cela des variations générales des rapports de valeur sur le marché immobilier. La

base de calcul est la comparaison, pour chaque bien immobilier, entre la valeur initiale et la valeur finale à la fin de la procédure de rénovation. Il est prévu que ces valeurs foncières soient déterminées par la commission d'expertise de la région urbaine d'Aix-la-Chapelle.

En outre, en tant que propriétaire, tu as la possibilité de conclure des accords de modernisation lors de la rénovation de tes bâtiments afin de bénéficier d'avantages fiscaux. Tu trouveras de plus amples informations à ce sujet dans la section suivante.

Accords de modernisation

Dans les zones de réhabilitation, les propriétaires* ont la possibilité de conclure des accords de modernisation avec la ville afin de faire valoir les rénovations, les modernisations ou les réparations de leur bien immobilier à des fins fiscales. Pour cela, il y a quelques conditions à respecter, sur lesquelles tu peux t'informer ici.

Vers les attestations de modernisation

Conseils et aides

financières : tu peux à tout moment profiter d'une première consultation sur la rénovation et la modernisation des bâtiments résidentiels auprès de l'association altbau plus e.V. Des conférences intéressantes sont régulièrement organisées sur des thèmes tels que les programmes d'aide financière ou divers aspects de la rénovation. N'hésite

pas à te renseigner sur le site web d'altbau plus e.V.

Conseils sur

l'aide au logement : Le Land de Rhénanie-du-Nord-Westphalie soutient le logement en accordant des prêts à long terme à taux réduit et, dans certains cas, sans intérêts. Sur demande, des réductions de remboursement sont également accordées sur les prêts octroyés.
En contrepartie, cela entraîne des obligations en matière de loyer et d'occupation qui profitent en particulier aux groupes de personnes défavorisées en matière de logement et qui, en raison de leur situation financière, ont besoin d'un logement abordable.

Si tu es intéressé par une aide au logement pour ton bien immobilier, tu trouveras ici de plus amples informations.

Plan
d'urbanismeLe plan d'urbanisme est un outil de pilotage essentiel pour le développement urbain des quartiers. S'inscrivant dans le droit général de l'urbanisme, le plan d'urbanisme a pour mission de préparer et de guider l'utilisation des terrains à des fins de construction et autres, conformément au Code de la construction.

Pour le quartier historique de Büchel, le plan d'aménagement 999S est en cours d'élaboration afin de créer les bases juridiques nécessaires au développement urbain de la partie sud de la vieille ville.

Urbanisme et aménagement

des espaces libresLe quartier historique de Büchel doit devenir un lieu vivant et tourné vers l'avenir au cœur d'Aix-la-Chapelle. Au cœur du projet se trouve un espace ouvert qui doit être aménagé entre Büchel et la Antoniusstraße. L'aménagement des espaces ouverts a été décidé par les responsables politiques à l'été 2024, et les premiers travaux de construction débuteront à partir de l'été 2026.

Le développement des bâtiments fait également partie du projet d'urbanisme du Büchel. À cet effet, les terrains de la SEGA ne seront pas attribués au plus offrant, mais aux urbanistes qui présenteront le meilleur concept.
La première étape de ce développement immobilier est le « module Connaissance », dans le cadre duquel l’Institut Fraunhofer pour les infrastructures énergétiques et les géotechnologies (IEG) prévoit de créer un « Centre des technologies énergétiques et climatiques à Aix-la-Chapelle », qui offrira un espace dédié à la recherche, aux expositions et au débat social.

Les étapes suivantes comprendront le développement des sites « RedHouse+ » et « Ausblick », sur lesquels un mélange typique du centre-ville, alliant commerces et nouveaux logements, doit voir le jour.

À propos de la procédure de planification