Oostelijk stadscentrum

Voorbereidende studies
volgens § 141 BauGB     

Bouwsteenonderzoek

Het oostelijke stadscentrum ondergaat voortdurend veranderingen. Structurele verandering is duidelijk zichtbaar. In het kader hiervan is eind 2023 de perspectiefontwikkeling bouwblokken, hierna bouwblokkenstudie genoemd, gestart als deelproces van de lopende voorbereidende studie (VU) in de oostelijke binnenstad.

Het doel van de bouwblokkenstudie is om de potentie van individuele locaties uit te werken en samen met de lokale eigenaren een perspectief te creëren voor de toekomstige ontwikkeling, modernisering en onderhoud van de gebouwen en panden.

De bouwblokken zijn de vier bebouwde gebieden tussen

• Adalbertstraße/Stiftstraße
• Adalbertstraße/Reihstraße (tot het niveau van de Wespienstraße)
• Adalbertstraße/Blondelstraße en
• Blondelstraat/Peterstraat/Schumacherstraat

Dit proces, dat tot nu toe uniek is in Duitsland, wordt ondersteund door het ervaren plannings- en architectenbureau Raumwerk - Gesellschaft für Architektur und Stadtplanung mbH - uit Frankfurt/Düsseldorf.

De bouwblokstudie zal uit twee fasen bestaan. In de eerste fase worden samen met het planbureau stedenbouwkundige schetsen, samenhangende en visueel aantrekkelijke stedenbouwkundige visies in verschillende varianten ontwikkeld voor de vier bouwblokken in het oostelijke stadscentrum vanaf begin 2024. In de tweede fase, vanaf mei 2024, zal Raumwerk een eerste bouwkundig advies aanbieden aan geïnteresseerde vastgoedeigenaren in het hele gebied dat in de voorbereidende studie wordt onderzocht.

Wat jij als eigenaar kunt verwachten van de bouwadviesdienst:

• Advies over de ontwikkeling van je woning en de inrichting van het blok
• Advies over hoe eigenaars van onroerend goed invloed kunnen uitoefenen op de ontwikkeling van de locatie (bijv. het oprichten van belangengroepen)
• Netwerken met andere geïnteresseerde partijen/buren

Wie heeft recht op counseling?

Dit aanbod is geldig voor eerste consulten met een groep van ten minste drie eigenaren in een locatie/gebouwenblok. Als je geïnteresseerd bent in een gratis eerste consultatie voor jouw pand, neem dan contact op met aachen@raumwerk.net.

We willen jullie, eigenaren en beheerders van panden, in het bijzonder aanmoedigen om in te gaan op het aanbod van een gezamenlijke pandconsultatie.

Een constructieve eerste workshop voor geïnteresseerde eigenaren en beheerders vond plaats op 26 juni 2024 in de PlanBar, Theaterplatz 7. De stad wil de deelnemers bedanken voor hun betrokkenheid en werkt sindsdien aan het verwerken van de ontvangen informatie in de bouwblokkenenquête.

De noodzaak om het oostelijke stadscentrum te transformeren

We hebben allemaal verschillende beelden in ons hoofd als we het over stedelijkheid hebben. Van het bruisende, lawaaierige plein tot het kleine steegje met door de eigenaar beheerde detailhandel, van de grote kramen rond Kerstmis en carnaval tot het buiten-festival op bijzondere locaties. Dit is precies wat de stadscentra van de Europese stad kenmerkt, ze zijn een dicht weefsel van vormen, leefstijlen en mogelijkheden. In ieder geval zijn ze eerder beide-en dan "of-of".

De ontwikkelingen van de afgelopen decennia wijzen in een heel andere richting. Ook in Aken en vooral in het oostelijke deel van het stadscentrum.

Het toonaangevende gebruik "detailhandel" is zo dominant dat de zwakte ervan een negatieve invloed heeft op het hele gebied. En mobiliteit - met name automobiliteit, maar ook openbare mobiliteit - heeft belangrijke stedelijke stapstenen in het oostelijke stadscentrum permanent gestructureerd.

Nu deze leidende functie aan stabiliteit en dominantie verliest, kunnen verschillende fenomenen tegelijkertijd worden waargenomen: Zeer hoge bezoekersfrequenties op de hoofdassen met gelijktijdige leegstand, grote winkelpanden die niet robuust kunnen reageren op programmaveranderingen en ook geen positieve bijdrage kunnen leveren aan het microklimaat, infrastructuur die mogelijk niet gebouwd is voor de weercrises van de komende jaren en mobiliteit die te weinig ruimte laat voor publieke interactie, voor ontspannen flaneren, voor cultuur en educatie, spel en vermaak. En tot slot de uitdagingen die samenhangen met gebruiksfuncties zoals wedkantoren en amusementshallen en met de belangrijke zorg voor zieken, armen en daklozen.

Het probleem wordt nog verergerd door het feit dat een groot deel van de particuliere vastgoedeigenaren in de binnenstad niet meer als partners bij de ontwikkeling aan tafel kunnen worden gebracht. Dit kan zijn omdat ze niet ter plaatse zijn en opgaan in vastgoedfondsen, of omdat ze het om familieredenen niet aankunnen, of omdat ze vertrouwen op een waardestijging door het vastgoed te laten liggen.

Helaas zien we in onze oostelijke binnenstad geen levensbevorderend "en/en", maar een gevaarlijk "noch-niet". We kunnen deze ontwikkeling, die versneld is door de pandemie, alleen tegengaan als we nu - eerst en vooral - actie voor het algemeen welzijn bevorderen en de ecologisch, economisch en sociaal-cultureel veerkrachtige transformatie van het stadscentrum stimuleren.

Onderdeel van dit nu-eerst-recht is dat

• Het gebruiksprogramma van het oostelijke stadscentrum wordt diverser
• Het stadscentrum levert een actieve bijdrage aan de vervoerstransitie en eco-mobiliteit wordt de belangrijkste partner voor mobiliteit
• De hele situatie wordt aangepast aan de uitdagingen van klimaatverandering
• De openbare ruimte en ook de privé-eigendommen zijn ontwikkeld met een hoge ontwerpkwaliteit
• Particuliere eigenaren krijgen de kans om samen de locatie in het oostelijke stadscentrum weer om te toveren tot een eersteklas en bijzonder adres in Aken.

De huidige standpunten van deskundigen gaan ook in deze richting - van het nieuwe "Leipzig Charter - The Transformative Power of Cities for the Common Good" dat in 2020 werd aangenomen, tot de discussienota "Future of the City Centre" die begin 2021 door de Vereniging van Duitse Steden werd aangenomen, tot de "City Centre Strategy" die in juli 2021 door het Federale Ministerie van Binnenlandse Zaken, Bouw en Gemeenschap werd opgesteld met medewerking van de relevante beroepsverenigingen.

Deze doelen kunnen echter niet langer alleen met beroepsprocedures en dialoogprocessen worden bereikt. Om de slagvaardigheid van de stad in dit proces veilig te stellen, moet medio 2024 worden onderzocht of verdere instrumenten van het bijzondere stedenbouwkundige recht zinvol kunnen worden ingezet buiten het bestaande "eenvoudige" herontwikkelingsgebied "stadscentrum" en het onderliggende concept 2022 stadscentrum. Hiertoe heeft de planningscommissie besloten om in november 2021 voorbereidende onderzoeken te starten.

Speciale stedenbouwkundige wet als kerninstrument van het transformatieproces

Voorlopige ontwikkelingsdoelen uit de initiatiefresolutie van 4 november 2021

Met het inleidende besluit van 4 november 2021 gaf de planningscommissie van de stad Aken de administratie de opdracht om voorbereidende onderzoeken uit te voeren in overeenstemming met artikel 141 BauGB. De ontwikkelingsdoelen en belangrijkste vermoedelijke herontwikkelingsaspecten werden samengevat onder de volgende kopjes:

• Bestaande herontwikkelingswet, concept stadscentrum 2022
• Handel en commercie - een levendig stadscentrum behouden en versterken!
• Milieu en klimaat - meer rekening houden met klimaatbescherming en de gevolgen van klimaatverandering!
• Mobiliteit - richt het oostelijke stadscentrum in als stadsentree en mobiliteitsknooppunt!
• Huisvesting - het stadscentrum kwalificeren en versterken als woonlocatie
• Sociale zaken, veiligheid en orde - ontwikkeling van een gezamenlijke aanpak vanuit een geïntegreerd perspectief!
• Onderwijs, training en cultuur - anticipeer op komende veranderingen!
• Openbare ruimte en stadsontwerp - ga door met upgrades, neem nieuwe impulsen!
• Vastgoed en bestaande gebouwen - investeer duurzaam in je huis en buurt!

Mijlpalen en volgende stappen

De voorbereidende studies moeten in de zomer van 2024 zijn afgerond. In een eindrapport worden verstandige (juridische) stappen beoordeeld en aanbevolen voor de ontwikkeling van een toekomstbestendig oostelijk stadscentrum. Tot die tijd zijn de volgende stappen gepland:

De instrumenten van de speciale stedenbouwkundige wet

Bijzondere stedenbouwkundige wetgeving is bedoeld voor speciale taken die niet alleen met algemene stedenbouwkundige wetgeving kunnen worden afgehandeld.

Het basisprincipe is geconcentreerde steun en eisen gedurende een beperkte periode. Aan de ene kant vormt het de achtergrond voor de financiering van stedelijke ontwikkeling en aan de andere kant stelt het de lokale gemeenschap in staat om meer invloed uit te oefenen op privébezit gedurende deze beperkte periode.

De speciale stedenbouwkundige wet kan niet willekeurig worden gebruikt. De noodzaak ervan voor het ontvangen van middelen voor stedelijke ontwikkeling enerzijds en de uitgebreide soevereine bevoegdheden anderzijds moet worden aangetoond in het kader van "voorbereidende studies" overeenkomstig artikel 141 BauGB.

Deze voorbereidende onderzoeken beginnen met een "vermoeden van herontwikkeling", d.w.z. de gefundeerde veronderstelling dat er sprake is van een gebrek aan stedelijke ontwikkeling, een bijzondere behoefte aan opwaardering, een ongewenste neerwaartse trend of gebieden die nieuwe functies en taken in het stedelijk weefsel moeten krijgen. In de regel gaat het om een groot aantal afzonderlijke verdachte feiten die worden onderzocht in een verstandig afgebakend gebied.

Aan het eind van de voorbereidende onderzoeken - samengevat in een eindrapport - is er documentatie van de stedenbouwkundige tekortkomingen, een aanbeveling of en in welke mate de instrumenten van de speciale stedenbouwkundige wetgeving moeten worden gebruikt en, indien nodig, een voorstel voor een bijbehorend herontwikkelingsstatuut.

Voorbereidende onderzoeken hebben een open einde. De uitkomst is grotendeels afhankelijk van de antwoorden op de volgende vragen:

• Welke ontwikkelingsperspectieven en -doelen heeft de lokale gemeenschap voor het onderzochte gebied en in hoeverre verschillen deze van de bestaande situatie?
• Zijn andere, minder ingrijpende instrumenten voldoende om deze doelen te bereiken?
• Hoe bereid zijn met name particuliere eigenaren van onroerend goed, maar ook vakmensen, bewoners en getroffenen, om vrijwillig bij te dragen aan deze doelen?
• Heeft de stad/gemeente voldoende middelen beschikbaar?

Het herontwikkelingsgebied dat uit de voorbereidende onderzoeken is afgeleid, mag de betrokkenen alleen beperken voor zover dat nodig is om de herontwikkelingsdoelstellingen te bereiken, maar mag er niet onder blijven.

Hiervoor kunnen verschillende "spelregels" worden gedefinieerd - in sommige gevallen ook ruimtelijk gedifferentieerd - die

• belastingvoordelen
• gemeentelijke voorkooprechten
• Machtigingsreserveringen voor bouw- en vastgoedtransacties tot de
• Verplichting om compensatie te betalen voor de stijging van de grondwaarde als gevolg van de herontwikkelingsmaatregel

bereiken. Waar nodig moet de gemeente de regelgevende en bouwkundige maatregelen uitvoeren die zijn gespecificeerd in Secties 147 en 148 van de Duitse Bouwcode.

Om ervoor te zorgen dat tekortkomingen zich niet verankeren tijdens de ontwikkelingsfase van de voorbereidende onderzoeken, krijgt de gemeente het recht om bouwprojecten maximaal 12 maanden uit te stellen met het inleidingsbesluit. Ze krijgt ook het recht om een informatieplicht op te leggen aan particulieren in het gebied, voor zover deze informatie nodig is voor het onderzoek.

Over het geheel genomen biedt de speciale wet voor stedelijke ontwikkeling momenteel het meest veelbelovende juridische kader voor een geconcentreerd transformatie-, dialoog- en opwaarderingsproces voor het oostelijke stadscentrum. Of deze beoordeling wordt bevestigd, zal worden onderzocht als onderdeel van de voorbereidende studies.

Meer informatie