Centre-ville est

Études préparatoires
selon le § 141 du code de la construction (BauGB)     

Enquête sur les blocs de construction

Le centre-ville oriental est en constante évolution. Un changement structurel est clairement visible. Dans ce contexte, le développement des perspectives des îlots de construction, appelé ci-après enquête sur les îlots de construction, a été lancé fin 2023 en tant que processus partiel de l'enquête préparatoire (EP) en cours dans le centre-ville est.

L'objectif de l'enquête sur les îlots de construction est de mettre en évidence les potentiels des différents emplacements et de créer, en collaboration avec les propriétaires* locaux, une perspective pour le développement, la modernisation et l'entretien futurs des bâtiments et des terrains.

Les îlots de construction sont les quatre surfaces construites entre

• Rue Adalbert/Stiftstraße
• Rue Adalbert/Reihstraße (jusqu'à la hauteur de la Wespienstraße)
• Rue Adalbert/rue Blondel et
• Rue Blondel/Rue Peter/Rue Schumacher

Ce processus unique en Allemagne est soutenu par le bureau de planification et d'architecture expérimenté Raumwerk - Gesellschaft für Architektur und Stadtplanung mbH - de Francfort/Düsseldorf.

L'étude des blocs de construction doit se composer de deux phases. Dans la première phase, les esquisses urbaines, des visions urbaines cohérentes et visuellement attrayantes seront développées depuis le début de l'année 2024 avec le bureau d'études pour les quatre îlots du centre-ville est, dans différentes variantes. Dans la deuxième phase, à partir de mai 2024, Raumwerk propose une première consultation en matière de construction pour les propriétaires immobiliers intéressés* dans toute la zone d'étude de l'enquête préliminaire.

Ce que tu peux attendre en tant que propriétaire de l'offre de conseil en construction :

• Conseils sur le développement de ton terrain et de l'intérieur de l'îlot
• Conseils sur les possibilités d'influence des propriétaires immobiliers* sur le développement de la situation (p. ex. création de communautés d'intérêts)
• Mise en réseau avec d'autres personnes intéressées/voisines

Qui a droit à la consultation ?

Cette offre est valable pour les premiers entretiens de conseil à partir d'un groupe d'au moins trois propriétaires* d'un site/bloc de construction. Si tu es intéressé(e) par une première consultation gratuite sur ton terrain, contacte aachen@raumwerk.net.

Nous souhaitons tout particulièrement vous encourager, vous les propriétaires* et les gestionnaires immobiliers*, à profiter de l'offre de consultation collective sur la construction.

Le 26 juin 2024, un premier atelier constructif pour les propriétaires* et les gestionnaires intéressés a eu lieu au PlanBar, Theaterplatz 7. La ville remercie les participants pour leur contribution et travaille depuis lors à intégrer les informations reçues dans l'enquête sur les blocs de construction.

De la nécessité de transformer l'est du centre-ville

Nous avons tous des images différentes en tête lorsque nous parlons d'urbanité. De la place bruyante et bruyante à la petite ruelle avec un commerce de détail géré par le propriétaire, de la grande magie des stands à Noël et au carnaval au festival off dans des endroits particuliers. C'est exactement ce qui caractérise les centres-villes de la ville européenne, ils sont un tissu dense de formes, de styles de vie, de possibilités. Dans tous les cas, ils sont plutôt tantôt l'un, tantôt l'autre, plutôt que "soit l'un, soit l'autre".

Les développements des dernières décennies vont dans une toute autre direction. À Aix-la-Chapelle aussi, et plus particulièrement dans la partie est du centre-ville.

L'utilisation principale "commerce" est tellement marquante que sa faiblesse a des répercussions négatives sur toute la zone. Et la mobilité - ici en particulier l'automobile, mais aussi la mobilité publique - a structuré durablement d'importantes marches urbaines du centre-ville oriental.

Maintenant que cette fonction de leader perd sa stabilité et sa dominance, différents phénomènes peuvent être observés simultanément : Des fréquences de visiteurs très élevées sur les axes principaux avec des locaux vides, de grands immeubles commerciaux qui ne peuvent pas réagir de manière robuste aux changements de programme ni apporter une contribution positive au microclimat, une infrastructure qui n'est peut-être pas construite pour les crises météorologiques des années à venir et une mobilité qui ne laisse pas assez d'espace pour la cohabitation publique, pour une promenade détendue, pour la culture et l'éducation, pour les jeux et le plaisir. Et enfin, les défis liés à des utilisations telles que les bureaux de paris et les salles de jeux, ainsi que les soins importants pour les personnes malades, pauvres et sans abri.

Le fait qu'une grande partie des propriétaires privés de biens immobiliers dans la ville intérieure ne puissent plus s'asseoir à la table en tant que partenaires du développement contribue à la situation problématique. Soit parce qu'ils ne sont pas sur place et se fondent dans des fonds immobiliers, soit parce qu'ils sont dépassés par les événements pour des raisons familiales, soit parce qu'ils misent sur une augmentation de la valeur en laissant le terrain vide.

Malheureusement, dans notre centre-ville oriental, nous n'observons donc pas un "ni l'un, ni l'autre", mais un "ni l'un, ni l'autre" dangereux. Nous ne pouvons contrer cette évolution, accélérée par la pandémie, que si nous encourageons maintenant-avant tout l'action d'intérêt général et que nous poursuivons la transformation écologique, économique et socioculturelle résiliente du centre-ville.

Ce droit d'abord maintenant implique que

• Le programme d'utilisation de l'est du centre-ville se diversifie.
• Le centre-ville contribue activement à la transition des transports et les transports écologiques deviennent le principal partenaire de la mobilité.
• L'ensemble de la situation est adapté aux défis du changement climatique
• Développer l'espace public et aussi les propriétés privées avec une grande qualité de conception
• Donner aux propriétaires privés* la chance de refaire ensemble de l'emplacement du centre-ville est une adresse de premier choix et particulière à Aix-la-Chapelle.

Les positions actuelles des professionnels vont également dans ce sens - de la nouvelle "Charte de Leipzig - Le pouvoir de transformation des villes pour le bien commun" adoptée en 2020, au document de discussion "L'avenir du centre-ville" adopté début 2021 par l'Association des villes allemandes, en passant par la "Stratégie pour le centre-ville" du ministère fédéral de l'Intérieur, de la Construction et de la Patrie, élaborée en juillet 2021 avec la participation des organisations professionnelles déterminantes.

Cependant, ces objectifs ne peuvent plus être atteints uniquement par des appels et des processus de dialogue. Afin de garantir la capacité d'action de la ville dans ce processus, il convient d'examiner d'ici mi-2024 si d'autres instruments du droit spécial de l'urbanisme, allant au-delà de la zone de réhabilitation "simple" existante "centre-ville" et du concept de centre-ville 2022 sur lequel elle repose, peuvent être utilisés de manière judicieuse. À cette fin, la commission de planification a décidé en novembre 2021 de lancer des études préparatoires.

Le droit spécial de l'urbanisme comme instrument clé du processus de transformation

Objectifs de développement provisoires issus de la décision d'introduction du 04.11.2021

La commission de planification de la ville d'Aix-la-Chapelle a chargé l'administration, dans sa décision d'introduction du 04/11/2021, de réaliser des études préparatoires conformément au § 141 du code de la construction. Les objectifs de développement et les principaux soupçons de réhabilitation y ont été résumés sous les titres suivants :

• Droit de rénovation existant, concept de centre-ville 2022
• Commerce et artisanat - préserver et renforcer un centre-ville vivant !
• Environnement et climat - Prendre davantage en compte la protection du climat et les conséquences du changement climatique !
• Mobilité - réajuster le centre-ville oriental en tant qu'entrée de la ville et nœud de mobilité !
• Habiter - qualifier et renforcer le lieu de résidence qu'est le centre-ville
• Social, sécurité et ordre - élaborer une approche communautaire à partir d'une réflexion intégrée !
• Éducation, formation et culture : anticiper les changements à venir !
• Espace public et forme urbaine - Poursuivre les revalorisations, accueillir les nouvelles impulsions !
• Immobilier et patrimoine bâti - investir durablement dans la maison et le quartier !

Jalons et prochaines étapes

Les études préparatoires devraient être terminées d'ici l'été 2024. Un rapport final évaluera et recommandera les étapes (juridiques) utiles pour le développement d'un centre-ville oriental tourné vers l'avenir. D'ici là, les étapes suivantes sont prévues :

Les instruments du droit spécial de l'urbanisme

Le droit spécial de l'urbanisme est prévu pour des tâches particulières qui ne peuvent pas être accomplies par les seuls moyens du droit général de l'urbanisme.

Son principe de base est de concentrer les aides et les exigences sur une période limitée. D'une part, il sert de cadre aux subventions de développement urbain et, d'autre part, il permet à la communauté locale d'exercer une influence plus importante sur la propriété privée pendant cette période limitée.

Le droit spécial d'urbanisme ne peut pas être utilisé n'importe comment. Sa nécessité pour l'obtention des aides à l'urbanisme d'une part et les pouvoirs souverains étendus d'autre part doivent être démontrés dans le cadre d'"études préparatoires" selon le § 141 du code de la construction.

Au début de ces études préparatoires, il y a un "soupçon de réhabilitation", c'est-à-dire l'hypothèse fondée qu'il existe des anomalies urbaines, qu'il existe un besoin particulier de revalorisation, qu'une tendance indésirable à la baisse s'annonce ou que des zones doivent assumer de nouvelles fonctions et tâches dans le tissu urbain. En règle générale, il s'agit d'une multitude de soupçons individuels qui sont examinés dans une zone d'enquête judicieusement délimitée.

A la fin des études préparatoires, on trouve - résumés dans un rapport final - la documentation des dysfonctionnements urbains, une recommandation sur la question de savoir si et dans quelle mesure les instruments du droit spécial de l'urbanisme doivent être utilisés, ainsi que, le cas échéant, la proposition d'un règlement d'assainissement correspondant.

Les études préparatoires sont ouvertes aux résultats. Leur résultat dépendra en grande partie des réponses aux questions suivantes :

• Quelles sont les perspectives et les objectifs de développement de la communauté locale pour la zone étudiée, et dans quelle mesure sont-ils différents de l'existant ?
• D'autres instruments moins interventionnistes sont-ils suffisants pour atteindre ces objectifs ?
• Quel est le degré de participation volontaire à ces objectifs, notamment de la part des propriétaires immobiliers privés*, mais aussi des commerçants, des habitants et des personnes concernées ?
• La ville/commune dispose-t-elle de ressources suffisantes ?

La zone de réhabilitation dérivée des études préparatoires ne doit limiter les personnes concernées que dans la mesure où cela est nécessaire pour atteindre les objectifs de réhabilitation, mais ne doit pas non plus rester en deçà.

Pour ce faire, il est possible de définir différentes "règles du jeu" - en partie différenciées dans l'espace - qui dépendent de

• les avantages fiscaux
• Droits de préemption communaux
• Réserves d'approbation des opérations de construction et des opérations immobilières jusqu'au
• Obligation de compensation de l'augmentation de la valeur du sol provoquée par la mesure de réhabilitation

Les zones de développement. La commune doit y réaliser - si nécessaire - les mesures d'ordre et de construction définies dans les articles 147 et 148 du code de la construction.

Afin d'éviter que des dysfonctionnements ne s'installent pendant la phase d'élaboration des études préparatoires, la commune obtient, dès la décision d'ouverture, le droit de repousser des projets de construction jusqu'à 12 mois. Elle a également le droit de demander des informations aux personnes privées dans la zone, dans la mesure où ces informations sont nécessaires à l'étude.

D'un point de vue global, le droit spécial de l'urbanisme constitue actuellement le cadre juridique le plus prometteur pour un processus concentré de transformation, de dialogue et de revalorisation du centre-ville oriental. La question de savoir si cette évaluation se confirme sera examinée dans le cadre des études préparatoires.

Pour aller plus loin