Herverdeling

In de herverkavelingsprocedure - voornamelijk in het kader van een ontwikkelingsplan - worden percelen zo heringedeeld dat de bepalingen in het ontwikkelingsplan kunnen worden gerealiseerd. Herverkaveling is een wettelijk geregelde procedure (§ 45 tot 84 van het Duitse Baugesetzbuch) waarbij, naast het creëren van geschikt ontworpen percelen voor bebouwing of ander gebruik, gebieden voor ontwikkelingsvoorzieningen (wegen, paden, pleinen) inclusief groene ruimten en gebieden voor natuurbehoudcompensatie worden voorzien. De herbestemming is gebaseerd op het principe van de wettelijk geregelde formele ruil van grond en garandeert dus de continuïteit van eigendom.

Naast het waarborgen van het publieke belang door het realiseren van de gewenste stedenbouwkundige orde, worden de belangen van de eigenaren van onroerend goed in ten minste dezelfde mate gewaarborgd in het herverkavelingsproces. Als onderdeel van het herverkavelingsproces ontvangen zij passend ontworpen bouwkavels voor hun voorheen onbruikbare of slecht bruikbare eigendommen. Voor dit doel worden alle eigendommen in het herverkavelingsgebied samengevoegd tot een herverkavelingsmassa en worden de lokale verkeersgebieden, groenstroken, kinderspeelplaatsen, enz. die in het ontwikkelingsplan zijn gespecificeerd, hiervan afgetrokken. De resterende verkavelingsmassa wordt zodanig herverdeeld dat er qua locatie, vorm en grootte geschikte verkavelingskavels ontstaan. In de regel baseert het verdeelorgaan de verdeling op de verhouding van waarden waarin de in aanmerking te nemen eigenaars deelnemen aan de verdeling.

In principe krijgt elke eigenaar van een eigendom een eigendom van minstens gelijke waarde (verkavelings eigendom) voor zijn vorige eigendom dat in de procedure werd opgenomen (grondperceel). In uitzonderlijke gevallen kan de compensatie ook contant of met grond buiten het herverkavelingsgebied worden betaald. Elk verschil tussen de marktwaarde van de inworp en die van de toewijzing wordt in geld gecompenseerd.

De uitvoering van de herverdelingsprocedure is de verantwoordelijkheid van de herverdelingscommissie, die wordt aangesteld door de gemeenteraad. De commissie bestaat uit vijf leden en is als volgt samengesteld:

• Een volledig gekwalificeerde advocaat als voorzitter
• Een waarderingsdeskundige
• Een landmeetkundige
• Twee raadsleden

De herverkavelingscommissie is een orgaan dat onafhankelijk is van de gemeente en eigen beslissingsbevoegdheden heeft. Ze maakt gebruik van de diensten van een bureau dat is ondergebracht bij de afdeling Geo-informatie en ruimtelijke ordening van de stad Aken. Het bureau voert de onderhandelingen over de herverkaveling, bereidt de besluiten van de herverkavelingscommissie voor en voert ze uit.

De partijen die betrokken zijn bij de herverdelingsprocedure zijn

• De eigenaren van de eigendommen in het herverkavelingsgebied,
• de houders van rechten die zijn ingeschreven in het kadaster,
• de houders van rechten die niet zijn ingeschreven in het kadaster, na registratie van hun rechten bij het bureau voor herverdeling,
• de gemeenschap.

• Doelmatigheidsbeginsel:
  De nieuwe woningen moeten voldoen aan de eisen van het bestemmingsplan wat betreft grootte, vorm en locatie.

• Principe van eigendomsbehoud:
  Elke eigenaar die een stuk grond indient voor herbestemming moet een bouwkavel toegewezen krijgen.

• Principe van gelijkheid van locatie:
  Indien mogelijk krijgen alle eigenaren een kavel op dezelfde of een gelijkwaardige locatie als de kavel die is ingegooid.

• Evenredigheidsbeginsel:
  Elke eigenaar krijgt een deel van de nieuwe kavels in verhouding tot zijn aandeel in het herverkavelingsgebied.
  Wie eerst de grootste kavel had, krijgt daarna weer de grootste kavel.

• Principe van verdeling van de lasten:
  Alle eigenaren stellen naar rato grond beschikbaar voor openbare doeleinden.

• Principe van gelijke waarde:
  Elke eigenaar moet na de herverdeling een eigendom hebben dat minstens dezelfde marktwaarde heeft als zijn eigendom voor de herverdeling.

De gebruikelijke kosten bij onroerendgoedtransacties voor:

• de metingen,
• de kadastrale overdracht,
• notarisatie,
• de correctie van het kadaster

niet worden gedragen door de eigenaren. De vrijstelling van overdrachtsbelasting is een ander voordeel van de herverkavelingsprocedure, naast de snelle verwerking voor het creëren van bouwrijpe percelen.

Besluiten van de herallocatiecommissie, zoals het herallocatiebesluit (het opstarten van de procedure) en het besluit om het herallocatieplan op te stellen, zijn zogenaamde "administratieve handelingen" en kunnen juridisch getoetst worden door een rechtbank.