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Umlegung

Baulandumlegung - Bodenordnung

Zweck und Aufgabe der Umlegung

Im Umlegungsverfahren werden - vornehmlich im Geltungsbereich eines Bebauungsplans - Grundstücke in der Weise neu geordnet, dass die Festsetzungen im Bebauungsplan verwirklicht werden können. Es handelt sich bei der Umlegung um ein gesetzlich geregeltes Verfahren (§§ 45 bis 84 Baugesetzbuch), wo neben der Bildung von zweckmäßig gestalteten Grundstücken für die bauliche oder sonstige Nutzung, die Flächen für Erschließungsanlagen (Straßen, Wege, Plätze) einschließlich der Grünflächen sowie die Flächen für den naturschutzrechtlichen Ausgleich bereitgestellt werden. Die Umlegung basiert auf dem Prinzip des gesetzlich geregelten förmlichen Grundstücksflächentausches und garantiert somit den Fortbestand des Eigentums.

Bei der Umlegung werden neben der Wahrung des öffentlichen Interesses durch die Verwirklichung der angestrebten städtebaulichen Ordnung in mindestens gleichem Maße die Interessen der Grundstückseigentümer gewahrt. Sie erhalten im Rahmen des Umlegungsverfahrens zweckmäßig gestaltete Baugrundstücke für ihre vorher baulich nicht oder nur schlecht nutzbaren Grundstücke. Hierzu werden alle im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke rechnerisch zu einer Umlegungsmasse zusammengefasst und die im Bebauungsplan festgesetzten örtlichen Verkehrsflächen, Grünanlagen, Kinderspielplätze u.a. in Abzug gebracht. Die verbleibende Verteilungsmasse wird in der Weise neu aufgeteilt, dass nach Lage, Form und Größe zweckmäßig nutzbare Zuteilungsgrundstücke entstehen. Bei der Verteilung geht die Umlegungsstelle in der Regel vom Verhältnis der Werte aus, in dem die zu berücksichtigenden Eigentümer an der Umlegung beteiligt sind.

Jeder Grundstückseigentümer erhält grundsätzlich für sein bisheriges, in das Verfahren einbezogene Grundstück (Einwurfsgrundstück) ein mindestens gleichwertiges Grundstück (Zuteilungsgrundstück). Ausnahmsweise kann auch in Geld oder mit Grundstücken außerhalb des Umlegungsgebiets abgefunden werden. Ein Unterschied zwischen dem Verkehrswert des Einwurfs und dem der Zuteilung wird in Geld ausgeglichen.

Umlegungsstelle

Die Durchführung des Umlegungsverfahrens obliegt dem Umlegungsausschuss, welcher vom Rat der Stadt bestellt wird. Er besteht aus fünf Mitgliedern und setzt sich wie folgt zusammen:

  • Ein Volljurist als Vorsitzender
  • Ein Bewertungssachverständiger
  • Ein Vermessungssachverständiger
  • Zwei Ratsmitglieder

Der Umlegungsausschuss ist ein gegenüber der Gemeinde unabhängiges Gremium mit eigener Entscheidungsbefugnis. Er bedient sich einer Geschäftsstelle, welche bei der Stadt Aachen im Fachbereich Geoinformation und Bodenordnung angesiedelt ist. Die Geschäftsstelle führt die Umlegungsverhandlungen, bereitet die Entscheidungen des Umlegungsausschusses vor und wickelt sie ab.

Beteiligte

Beteiligte im Umlegungsverfahren sind:

  • Die Eigentümer der im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke,
  • die Inhaber von im Grundbuch eingetragenen Rechten,
  • die Inhaber von nicht im Grundbuch eingetragenen Rechten, nach der Anmeldung ihrer Rechte bei der Umlegungsstelle,
  • die Gemeinde.

Grundsätze der Umlegung

  • Grundsatz der Zweckmäßigkeit:
    Die neuen Grundstücke müssen nach Größe, Form und Lage den Anforderungen des Bebauungsplanes entsprechen.
  • Grundsatz der Eigentumserhaltung:
    Jeder Eigentümer, der ein Grundstück in die Umlegung einwirft, soll ein Baugrundstück zugeteilt bekommen.
  • Grundsatz der Lagegleichheit:
    Nach Möglichkeit erhalten sämtliche Eigentümer ein Grundstück in gleicher oder gleichwertiger Lage wie das eingeworfene Grundstück.
  • Grundsatz der Verhältnismäßigkeit:
    Jeder Eigentümer wird seinem Anteil am Umlegungsgebiet entsprechend an den neuen Grundstücken beteiligt.
    Wer vorher das größte Grundstück hatte, hat nachher auch wieder das größte Grundstück.
  • Grundsatz des Lastenausgleichs:
    Sämtliche Eigentümer stellen anteilig Land für öffentliche Zwecke bereit.
  • Grundsatz der Wertgleichheit:
    Jeder Eigentümer soll nach der Umlegung ein Grundstück haben, das mindestens den gleichen Verkehrswert hat wie sein Grundstückvor der Umlegung.

Kosten der Umlegung

Die im Grundstücksverkehr üblichen Kosten für:

  • die Vermessungen,
  • die Katasterübernahme,
  • die notarielle Beurkundung,
  • die Berichtigung vom Grundbuch

entfallen für die Eigentümer. Die Grunderwerbssteuerfreiheit ist neben der zügigen Abwicklung zur Schaffung baureifer Grundstücke ein weiterer Vorteil des Umlegungsverfahrens.

Rechtsmittel in der Umlegung

Beschlüsse des Umlegungsausschusses wie zum Beispiel der Umlegungsbeschluss (Einleitung des Verfahrens) und der Beschluss über die Aufstellung des Umlegungsplanes, sind sogenannte "Verwaltungsakte" und können durch ein Gericht rechtlich überprüft werden lassen.

Schematische Darstellung des Verfahrensablaufs

Fallbeispiel

GIS-Aachen